Hipotecas increíbles

De nuevo me encuentro de narices con la especulación inmobiliaria llevada al límite. Hoy he visitado, mejor dicho no he visitado ya que en estos casos no tenemos acceso a las viviendas, un piso en Sabadell, que por lo que parece se ha adjudicado o se va a adjudicar el banco. Se trata de un bloque de viviendas, originalmente de VPO, de calidad media-baja, sin ascensor en un barrio periférico de la ciudad; la vivienda, situada en planta baja a nivel de la calle, o sea a la vista de todo el que pasa por la calle, tiene una superficie construida incluyendo elementos comunes de 77 m², es decir, unos 62 m² útiles. Una vez realizado el estudio de mercado, obtenemos un precio de venta de cerca de 83.000 €, a razón de 1.339 €/m² útiles aproximadamente.
Hasta aquí, todo "normal", entendiendo como normalidad la coyuntura actual de precios a la baja y la escasa cantidad de pisos que se venden, menos aún de estas características.
Lo interesante viene ahora: resulta que disponemos de la tasación anterior realizada también sin visita interior de febrero de este año, o sea hace tan solo 8 meses, por un valor de 127.000 € aproximadamente, con la misma superficie empleada, o sea, a 2.048 €/m² útiles, o lo que es lo mismo, casi un 53 % superior al valor actual. Bien, podríamos discutir si la tasación actual es demasiado conservadora, o si la anterior era demasiado arriesgada. Pero no importa, porque resulta que en la nota simple registral que empleamos para hacer la tasación, consta una hipoteca concedida en septiembre de 2.008 de 242.000 €, repito, DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL EUROS, dicho de otra forma, más de 40.000.000 de pesetas, lo que equivale a 3.900 €/m² útiles más o menos, casi 650.000 ptas/m².
¿Quién valoró el piso en esa cantidad? ¿O es que el banco concedió una hipoteca independientemente del valor de tasación?
La culpa es del mercado, dirán algunos: si los precios son estos y necesitas un piso, lo pagas y punto. Creo que a poco que investiguemos veremos que el año 2.008, ya metidos en plena crisis inmobiliaria, este piso no tenía ese valor, es más creo que nunca lo ha tenido.
Entonces, ¿quién o quiénes son los culpables, o mejor dicho los responsables de este desaguisado, que me imagino habrá dejado en la ruina de por vida a una familia?
En mi opinión, creo que todos tenemos parte de responsabilidad (me incluyo como tasador, ya que aunque la tasación inicial no era mía, me podría haber pasado en otro caso, aunque no tengo noticia de ningún caso parecido):
1. El vendedor (comercial o propietario), todos los vendedores, cuando ponen un precio desorbitado, procurando sacar mayor beneficio que el vecino, si puede.
2. El comprador, al pagar un precio fuera de toda lógica, pudiendo presionar al vendedor, buscando otros pisos más económicos.
3. El tasador al dar un valor, de nuevo fuera de toda lógica, con mayor respobsabilidad en este caso, dado que se le supone mayor conocimiento del mercado.
4. El banco, al otorgar una hipoteca de alto riesgo, teniendo en cuenta las características del piso en cuestión y su precio, puesto que es su trabajo valorar dicho riesgo, para lo cual dispone de una tasación que debería haber leído desde el principio hasta el final y no haberse quedado sólo con el valor de tasación. Si lo hubiera hecho así, habría visto que el edificio no tiene ascensor, que está situado en una zona periférica, con pocos servicios y de transporte público deficitario y que el valor de tasación era excesivo.
5. El notario, ya que aunque su trabajo no es conocer los valores de venta de los pisos, dada su experiencia en otras operaciones, podría haber advertido la locura del valor de tasación, así como de las cuotas que tendría que asumir el comprador hasta el año 2.048, sin falta.
De nuevo, un tasador independiente podría haber reconducido la situación desde el inicio del proceso y podría haber evitado un desenlace previsiblemente dramático.

Esto me lo tienes que valorar en ........ €

Parece que algunos siguen sin entender cuál es la función del tasador. Hace unos días, fui a valorar una vivienda adosada con jardín, de pocos años de antigüedad, en buen estado, soleada, en una población cercana a Barcelona. En principio, y aún teniendo en cuenta el estado actual del mercado inmobiliario no parecía un caso problemático. La cuestión es que al recibirme el hermano del propietario, después de darme los buenos días, me soltó de buenas a primeras (textual): "Me ha dicho mi hermano que tienes que tasar la casa en 700.000 €". Naturalmente puse cara de póquer, por razones evidentes, ya que los tasadores tenemos "prohibido" comentar el valor de los inmuebles que tasamos con la propiedad, entre otras cosas porque hasta que no se realizan todas las comprobaciones y el correspondiente estudio de mercado, no podemos estar seguros del valor final de la tasación; incluso después de terminado el trabajo estamos a expensas del departamento de validación, que podría tener un criterio distinto del nuestro o una base de datos más ajustada que nos podría hacer reconsiderar el valor.
Lo cierto es que la casa se valoró en alrededor de 500.000€, por lo que intuyo el estado de cabreo del propietario.
A raíz de este incidente, más habitual de lo que pueda parecer, se suscitan varias reflexiones:
¿En qué piensa esta persona que consiste mi trabajo? ¿Por qué cree que me desplazo hasta su casa, realizo un croquis para comprobar la superficie, realizo un estudio de mercado y cobro unos honorarios por ello, si el trabajo ya me lo ha hecho él?
El hecho es que yo trabajo para una empresa de tasaciones que a su vez trabaja para las entidades bancarias estableciendo el valor de los inmuebles según estrictos criterios normativos. Y ese valor es básico en el proceso de concesión de las hipotecas, pero no es un valor arbitrario a gusto del consumidor, sinó un límite de garantía que el prestamista debería tener muy en cuenta a la hora de prestar dinero a sus clientes. Otra cosa, es el uso que la entidad bancaria haga de ese valor; o sea, a partir de aquí, termina mi trabajo y la entidad bancaria puede hacer con ese valor lo que le venga en gana. Pero mi trabajo es el que es, y la actitud de esta persona la sentí como una falta de respeto hacia mí.
Lo cierto es que no es la primera vez que me ocurre, pero nunca de forma tan flagrante.

Otra de superficies

De nuevo, otra de metros. Como ya he comentado en otro lugar, los valores de tasación se calculan sobre los metros cuadrados comprobados, a través de un croquis del inmueble en cuestión. A los que somos del "ramo" nos parece lo más natural del mundo, y así es como se realizan las tasaciones, diría yo que en todo el mundo.
Parece lógico entonces que cuando uno compra un piso se informe de la superficie real de lo que va a comprar. Normalmente los agentes nos dan una superficie redondeada, siempre sin decimales, lo cual ya nos haría sospechar de su precisión. Habitualmente nos dicen 60 m², o 75, por ejemplo, y casi siempre insisten en que se trata de superficie útil, como si el calificativo de útil fuera garantía de algo. Lo cierto es que, salvo honrosas excepciones, los comerciales no comprueban las superficies, a lo sumo nos dicen que es lo que pone en las escrituras. Cualquier tasador sabe que de lo que ponen las escrituras a la realidad suele haber un buen trecho; muchas veces ni siquiera se especifica si es superficie útil, construida o construida con comunes. Entre una y la otra puede haber diferencias de más del 25%, margen de error demasiado alto y que puede solucionarse dibujando un croquis, o al menos midiendo distancias interiores, multiplicándolas y sumándolas, si uno no sabe dibujar, cosa que puede comprenderse tratándose por ejemplo de alguien que tenga formación de derecho o economía.
Ciertamente cuando uno busca piso se interesa por aspectos importantes como la luminosidad el nivel sonoro del entorno, la calidad aparente de los materiales, el número de estancias o incluso el tamaño de las mismas, pero no de forma "científica", como sería fácil de comprobar, sinó a vista, o sea la sensación que produce al verlas.
Todo esto no lo digo de forma gratuita sinó que tengo pruebas. Conforme aumenta mi experiencia, tengo más claro que las inmobiliarias deberían contar con un profesional técnico que sea capaz de comprobar superficies y también valorar los aspectos técnicos que una persona poco avezada no alcanza a conocer debido a su formación en otros campos.

El tamaño de los "parkings"

Parking, párquing, parquin, garaje, aparcamiento, cochera,...... a mi me gusta más llamarlo garaje. En fin a lo que iba, las medidas de las plazas de garaje.
Cuando hacemos una prospección por los distintos buscadores inmobiliarios para valorar plazas de garaje, intentamos seleccionar aquellas muestras que nos aporten mayor información, en este caso, es importante conocer sus medidas. Algunos de los anuncios de los pisos no aportan las medidas siquiera aproximadas, otros directamente falseadas;
podemos comprender que quien publica el anuncio no sea muy ducho en la medición de superficies. En el caso de los garajes, es más difícil de justificar no aportar las medidas de ancho y fondo, que se obtienen con una sencilla cinta métrica de la que todos disponemos. Pero lo curioso del caso es que recientemente he encontrado que en las escasas ocasiones en que alguien aporta dichas medidas, siempre son exactas: 2,0 x 5,0 m; 3,0 x 4,0 m; a lo sumo 2,5 x 5,0 o similares., cuando la realidad es que cuando mides una plaza real nunca obtienes datos exactos, como es lógico. Será que tomamos las medidas "a ojo", contando zancadas, o a palmos. El caso es que puede resultar más práctico cuando dicen plaza para Opel Corsa, Ford Focus, o Golf.


Vamos que tomar un par de medidas e incluso alguna fotografía podría ayudar a los tasadores pero también a los compradores y nos ahorraríamos muchas llamadas para recabar dicha información, antes de decidirnos a comprar una plaza de 3 x 4 que luego resulta ser de 2,23 x 3,88 con una columna a un lado y una puerta al otro y no podemos meter nuestro Citroën C4 ni para atrás.

La compra emocional

Estos días pasados, en dos ocasiones diferentes me he encontrado con una reflexión interesante, la llamada compra emocional, entendida como aquella que nos entra "por los ojos" como me comentaba una agente comercial. Los tasadores ponemos precio a los inmuebles a partir de un estudio de mercado del que obtenemos un precio medio que aplicamos a la superficie, ya sea útil, construida o construida con comunes, dependiendo de los criterios de la empresa. Creo que no es muy complicado de entender y es un sistema que nos permite comparar precios de diferentes inmuebles que nos puedan interesar, ya que normalmente se trata de la inversión más alta que haremos en nuestra vida (los que no somos rico, claro está). Sin embargo, la mayoría de compradores, como voy constatando a lo largo de mi experiencia, desconoce el dato más importante que nos permitiría esa comparación: la superficie útil o construida, terrazas, etc. Cuando a alguien le gusta un piso por sus acabados o instalaciones, por sus vistas, su situación, terrazas, ascensor, etc, siendo esos factores importantísimos, lo que le interesa es su precio final, cosa perfectamente lógica, pues nadie se compraría un piso o una casa que no pueda pagar, ¿verdad? Sin embargo, la comparación, una vez tenemos algunos candidatos, se produce en valor absoluto, y no en valor relativo a los metros cuadrados disponibles, lo que nos puede llevar a pagar mucho más de lo que "vale" ese piso e incluso nos puede impedir una posible negociación dado que no sabemos en qué punto del mercado nos encontramos.
De hecho he constatado en ocasiones verdaderas barbaridades en cuanto a la superficie que nos dice el comercial de turno que tiene la vivienda, por no haber confeccionado un croquis orientativo (es muy sencillo y lleva muy poco tiempo).
Luego vienen los problemas cuando la tasación no alcanza el valor que el comprador está dispuesto a pagar, ya que está completamente fuera de mercado, y no puede concederse la hipoteca que necesita el comprador.

Mi estilo

Algunos clientes me preguntan cuál es mi estilo, cómo son mis proyectos; es decir, si utilizo obra vista, cubierta inclinada o plana, moderno o clásico, o si me parezco a tal o cual arquitecto.
Bien, la respuesta es sencilla y a la vez compleja. Es decir, diría que no tengo un estilo definido, en el sentido de mediatizar los proyectos desde el inicio con una serie de tics, o materiales, o esquemas predefinidos, etc, si ello se entiende en sentido positivo. Mi manera de proyectar tiene mucho que ver con mi forma de entender la arquitectura. Mi trabajo va dirigido a las necesidades de las personas, no a un mercado invisible que aceptará cualquier cosa que se le proponga; trato de saber qué es lo que el cliente desea, antes de empezar a dibujar. Desde mi punto de vista, los materiales a emplear surgen por sí mismos durante el desarrollo del proyecto, para adaptarse a las distintas necesidades y preexistencias. De ahí que cada proyecto sea distinto. Unos proyectos demandan un desarrollo en una sola planta, otros requieren elevarse para mejorar las vistas o por imposición de la pendiente del terreno; en otros casos optamos por cubiertas planas para aumentar la superficie aprovechable si el terreno es muy pequeño; la orientación de las fachadas requerirá unas veces ventanales amplios para aprovechar la insolación, o pocas y reducidas aberturas si no es fasvorable.


En definitiva, el estilo no es un dato de partida, sino el resultado del buen desarrollo del proyecto. Será tanto mejor cuanto más contento quede el cliente no solo con el proyecto, sinó con el funcionamiento de la vivienda a lo largo de las diferentes estaciones del año y sus prestaciones en cuanto a sostenibilidad.

LA CASA NATURAL

(publicado en la
revista ATHANOR, en 1.999)

La vivienda en general, y los diversos componentes que la equipan, en particular, nos distancian progresivamente de la naturaleza. Esta frase encierra únicamente la descripción de un hecho; no implica ningún tipo de connotación despectiva o negativa hacia la necesidad humana de protegerse de la naturaleza.

El cuerpo humano (sobre)vive bajo unas ciertas condiciones climáticas, cuyos límites, aunque pueda parecer lo contrario, son bastante amplios y que normalmente esquematizamos en el llamado ábaco psicrométrico*. Sin embargo, existe una zona relativamente reducida de ese diagrama donde nos encontramos a gusto, sin necesidad de modificar las condiciones de temperatura y/o humedad. Cuando las condiciones climáticas particulares, se salen de esa zona, recurrimos a algún medio artificial (energético) o natural (no energético) para recobrar el confort. Existen múltiples sistemas naturales para devolver a la zona de confort las condiciones de la mayor parte de ese diagrama, siempre y cuando el proyecto venga precedido o acompañado de una profunda reflexión de las particularidades del clima local, y de una correcta aplicación y diseño de esos sistemas de control climático natural.

El desarrollo de la técnica pone a nuestro alcance diversos sistemas energéticos, o instrumentos de corrección y control climático, de un manejo relativamente sencillo y que únicamente hay que conectar a una toma de corriente, de agua o de gas. Colocamos uno o varios termostatos estratégicamente y con un sencillo panel de control o mando a distancia, podemos olvidarnos de las condiciones exteriores. Hemos creado un clima artificial en nuestro espacio habitable, completamente indiferente al clima y al entorno.

Ya no hace falta abrir o cerrar ventanas, contraventanas o cortinas, para caldear la casa o crear corrientes de aire que la refresquen, ya no hace falta salir al exterior para saber qué tiempo hace y actuar en consecuencia. Ahora podemos crear nuestro propio microclima, independientemente del entorno natural, es decir, sin contar con él, sin necesidad de aprovechar los recursos que nos ofrece.

Sin embargo, esos instrumentos consumen mucha más energía de la necesaria; una casa hermética, excesivamente aislada, no transpira, no ventila lo suficiente y por lo tanto el aire en el interior es más insano que en el exterior, incluso en plena ciudad; los aparatos eléctricos producen campos electromagnéticos que afectan directamente a nuestra salud, pudiendo causar graves enfermedades; la gran mayoría de los productos sintéticos, como barnices, pinturas, revestimientos plásticos, etc, emiten compuestos tóxicos que también pueden afectar a nuestra salud, ya que tienen un efecto acumulativo; esos mismos materiales no son reutilizables ni reciclables y su producción y eliminación comportan serios problemas medioambientales.

A pesar de que todos esos defectos podemos encontrarlos sin grandes dificultades en muchas de las viviendas actuales, incluso en las llamadas “de alto standing”, no por ello hemos de renunciar a una casa natural. Para ello caben dos alternativas: la una es recurrir a alguna de las promociones de viviendas “ecológicas” que empiezan a aparecer en el mercado inmobiliario, y analizarla en profundidad para comprobar la adecuación de su denominación con lo que nosotros entendemos por casa “ecológica”. La otra consiste en ponerse en contacto con un estudio de arquitectura bioclimática (que tampoco abundan) y solicitar un proyecto a la medida de nuestras necesidades y que no se salga de nuestro presupuesto. Con esta segunda opción, controlaremos todo el proceso de creación de nuestra casa, a la distancia que elijamos de la naturaleza, sin renunciar al confort que todos exigimos, y por descontado sin gastarnos más dinero; incluso a la larga, nos saldrá más económica por el ahorro energético que conlleva un buen diseño bioclimático.

Desde los refugios improvisados con pieles de animales o ramas de árboles, hasta las viviendas inteligentes, de última generación, media un abismo en el que se han ido introduciendo mejoras en la calidad de vida de los usuarios. De hecho, el concepto que nos empuja a mejorar nuestro hogar, sigue siendo el mismo, después de miles de años de experimentación: protegernos de la naturaleza.

No hay una gran diferencia conceptual entre meternos en una cueva cuando aprieta el sol y el empleo de un mando a distancia que controla persianas, aire acondicionado, ventiladores, etc, o incluso la automatización total de la vivienda. Entre estos dos ejemplos límite, sin embargo, existe un amplísimo abanico de posibilidades para una vivienda más o menos confortable. Cuanto más nos alejemos del primer límite, más fácilmente podemos perder el nexo con el entorno natural.

Pero eso no quiere decir que una casa natural (o ecológica, sostenible, bioclimática, o como queramos llamarla o definirla), deba consistir en una cueva natural sin más. Entre esos límites que acabamos de definir, podemos marcar otros sublímites en que movernos, partiendo de la vivienda que ofrece el mercado inmobiliario, (que es donde en principio nos moveremos, si queremos acceder a una vivienda) y dentro de ellos podemos conseguir una casa más o menos natural, dependiendo de nuestro propio grado de exigencia.

Hasta hace unos cincuenta años, el ámbito de la construcción de viviendas se regía por criterios de disponibilidad de materiales en las cercanías y por la confianza en las soluciones constructivas tradicionales que se habían ido perfeccionando a lo largo del tiempo. Existían muy pocos materiales para la construcción: piedra, tierra, yeso, cal, madera, cerámica, y pocos más. La combinación adecuada de esos materiales resolvía con elegancia y economía de medios todas las exigencias de calidad de una vivienda media. Pero la vida moderna ha elevado considerablemente el nivel esas exigencias, lo que ha empujado a la industria de la construcción a la creación y desarrollo de nuevas técnicas y materiales para cubrirlas adecuadamente.

De un tiempo a esta parte, sin embargo, el proceso constructivo se ha empobrecido mucho, debido a la generalización de soluciones constructivas que emplean materiales prefabricados, sea cual sea el clima del lugar. Existen ahora cientos de materiales nuevos, especializados cada uno de ellos en una función diferente.

En este proceso hemos dado un salto cualitativo importante, en cuanto a que los materiales prefabricados permiten un mayor control de su calidad y de su uniformidad y algunos de ellos permiten creaciones insospechadas en otras épocas.

Sin embargo, el empleo de materiales de calidad, no significa que obtengamos una construcción de calidad. En el diseño de una vivienda, por sencilla que sea, intervienen múltiples factores a tener en cuenta, que la construcción tradicional había ido solucionando generación a generación. En el momento en que aparecen nuevos materiales y técnicas constructivas, éstas deben emplearse con precaución y bajo la atenta mirada y la reflexión de un experto que sea capaz de seleccionar aquellas técnicas o materiales adecuados, de entre los que ofrece el mercado, y conjuntarlos, sin perder las cualidades de esa vivienda tradicional, que con muchos menos materiales era capaz de proporcionar entornos agradables, saludables, confortables y sostenibles con un gasto moderado de energía y adaptados a su entorno sin dificultad.

Los materiales que se emplean provienen en su mayoría de la naturaleza, pero siempre sufren algún tipo de transformación hasta llegar a su colocación en obra. Hasta el punto de existir algunos materiales sintéticos, creados en laboratorio, que nada tienen que ver con la naturaleza. Incluso la construcción tradicional, transformaba en mayor o menor grado los materiales naturales que utilizaba; por ello, no debemos ser excesivamente puristas a la hora de obtener una vivienda natural, ya que podríamos caer en la trampa de volver a la cueva.

Sin embargo, no debemos despreciar los avances de la técnica para mejorar nuestro hábitat, siempre y cuando, su empleo no comprometa la salud de los ocupantes y las personas que trabajan con ellos, y no hipoteque los recursos naturales no renovables. La información es la clave para no perderse en ese maremágnum de técnicas y materiales con etiquetas ecológicas, muchos de ellos sin duda válidos, pero que requieren un análisis de su adecuación a cada caso particular y que sólo un experto arquitecto puede realizar.

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* El ábaco psicrométrico consiste en una gráfica que relaciona temperatura ambiente seca, humedad relativa del aire y vapor de agua contenido en el aire. A través de estudios estadísticos, se determina una zona llamada de confort, en la que un porcentaje significativo de la población manifiesta encontrarse a gusto. Es un instrumento imprescindible para el estudio de la arquitectura bioclimática.

Alfredo García / Ascensión Monedero

La figura del tasador de inmuebles.
Desde hace unos días he estado leyendo en algunos blogs cometarios sobre la figura del tasador. Unos muy negativos, otros más favorables. Por un lado hay quien añora los viejos tiempos, en los que el tasador era recibido con todos los honores para facilitarle el trabajo y darle una buena impresión, con la casa limpia y recogida, y un café en la mesa. Se consideraba al tasador como una pieza importante en el proceso de obtención de una hipoteca, ya que las hipotecas se basan en el valor de la tasación, se trataba de mostrar todos los aspectos favorables de la vivienda y se procuraba "caer bien" al tasador. Además, se consideraba importante su opinión, puesto que nos daba una idea del valor real del piso. Hoy en día, sin embargo, el tasador se ha convertido en un elemento molesto, totalmente desprestigiado, a quien hay que explicarle cuánto nos ha costado el piso para que nos lo valore un 30% más y que el banco nos dé la hipoteca. Si es necesario, se le miente descaradamente diciéndole que "la semana pasada se vendió un piso igualito que el nuestro por x miles de euros", se le persigue durante la visita para que acabe cuanto antes y se le dicen los metros que tendrá el piso, así a ojo de buen cubero, que no hece falta medirlo, porque ya lo pone en la escritura.
Como siempre digo, la virtud está en el término medio (creo que también lo dijo Aristóteles antes que yo). Así que yo no espero que me reciban con ofrendas, pero tampoco que me echen a patadas (en sentido figurado, claro, nunca hasta ahora me han echado a patadas de ningún sitio). Una de las posibles causas de este desprestigio es la reciente época de expansión inmobiliaria sin límite donde todo valía. Los inmuebles se compraban a precios cada vez mayores sin valorar si realmente valían lo que se pagaba por ellos; el único análisis era "si no puedo pagarlo, lo vendo con una revalorización importante que me cubre las espaldas". Así ha sido durante unos años, donde el más pintado compraba sobre plano una casita en la playa, de la que sólo pagaba una entrada y antes de edificarse ya la había vendido un 30% más cara. Las valoraciones, muchas veces tenían en cuenta esa revalorización prevista y por tanto, las tasaciones se acercaban al valor de compra real. Sin embargo, del mismo modo, cuando el mercado empezó a dar síntomas de agotamiento, según mi experiencia ya en el año 2.006, las tasaciones deberían haber considerado (nosotros así lo hicimos) esa "revalorización", ahora en sentido negativo, con lo que el valor de tasación empezó a caer respecto al precio de compra. Ese desfase, como es lógico, es muy variable de unas zonas a otras, pero con el paso de los meses se ha agrandado de forma importante. Por eso creo que los agentes intervinientes en el proceso de compraventa deberían tener en cuenta los valores de tasación, y tomarlos como referencia en las próximas transacciones, en lugar de despotricar contra el tasador y buscar una nueva tasación más "conveniente".

Asesoramiento en la compra de vivienda

Cuando necesitamos comprar algo, vamos a la tienda o al portal de internet y lo compramos; existen múltiples maneras de informarse de las características de los productos que necesitamos, de su coste y todo lo relacionado con ello, de manera que habitualmente realizamos la compra sin ayudas. Pero cuando el coste no es despreciable en relación a nuestros ahorros o ingresos, necesitamos ayuda, alguien que nos informe y nos ofrezca un producto a nuestra medida.

Necesitas comprar una vivienda. No es un capricho (o sí, también vale). Seguramente una de las decisiones económicas más importantes que acometerás en tu vida. No te la puedes jugar. Puedes acudir a una empresa inmobiliaria, donde te ofrecerán una serie de pisos que tienen en cartera esperando que alguno se adecúe a tus necesidades, y confiando en una venta rápida y sin problemas. Su éxito está en satisfacer su cuenta de resultados, o sea, vender cuantos más pisos mejor para llevarse su comisión, con el menor esfuerzo por su parte. También puedes acudir a un portal de internet, donde verás los mismos pisos que te ofrece el comercial y los de todos los demás comerciales y particulares. En ambos casos, te ofrecerán una información básica suficiente para conocer el estado general del mercado inmobiliario en la zona donde pretendes comprar. Pero cuando te intereses por uno de ellos, podrás concertar una visita, previa entrega de tus datos al comercial de turno que te incluirá en su base de datos, pero no intentes profundizar sobre si los metros indicados son úitles o construidos, si incluyen la terraza o si hay derramas pendientes en la comunidad, menos aún cómo es la estructura del edificio y si está en buen estado, no le pidas un croquis ni una información veraz sobre las cargas o la cédula de habitabilidad; no conseguirás nada de eso. Pero además ten en cuenta que difícilmente el primer piso que veas será el tuyo, tendrás que visitar otros diez, veinte o más pisos para poder comparar y elegir en condiciones.

Puedes prescindir del comercial o agente inmobiliario, pero ¿De dónde sacas el tiempo para buscar, llamar, preguntar, concertar una visita, tomar fotos, tomar medidas para ver si te caben los muebles, reunir los datos que te faciliten, hacer un comparativo, volver a visitar, dar una vuelta por el barrio, pedir notas simples al registro, ... y eso veinte o treinta veces? O bien acudir a varios comerciales con sus exclusividades para abracar todo el mercado disponible, a cambio de la exagerada citada comisión de venta.

Yo tengo la solución, puedo realizar ese trabajo por tí, filtrar los resultados en un comparativo, concertar visitas por tí y seleccionar las tres o cinco más apropiadas a tus necesidades con información técnica y valoración de primera mano, e incluso negociar el precio. De esta forma sólo tendrás que visitar unas pocas viviendas para tomar la decisión final de forma independiente, ahorrándote un montón de tiempo (y dinero: el tiempo es oro), y todo ello a cambio de unos honorarios pactados de antemano, independientes del valor de venta final. Con el añadido de que mi formación como arquitecto me permite detectar indicios de problemas técnicos en los diferentes inmuebles y por tanto, descartarlos de la selección.

Yo no tengo pisos en cartera, mucho menos exclusividad. Tengo experiencia en valoraciones y puedo seleccionar aquellos que se adecúen a tus exigencias de entre todos los del mercado.

Ejemplo:

Buscas un piso de unos 100 m² construidos en el barrio de la Creu Alta de Sabadell, con ascensor, y tu presupuesto es de 300.000€. No importa su estado, siempre que la reforma no supere el presupuesto inicial.

Yo puedo realizar la búsqueda por tí, visitando varios pisos de características similares, hablando con los comerciales sobre el precio, su posible negociación, la forma de pago, etc., tomando fotografías y medidas para dibujar un croquis y comprobar las superficies reales. Realizo un informe escrito, nos reunimos, lo comentamos y concertamos nuevas visitas para que veas los pisos y decidas con toda la información ya filtrada a tu alcance.

Honorarios por este trabajo: 2.500 €. Cada caso tendrá que valorarse individualmente ya que no es lo mismo explorar en un mercado reducido en una zona concreta como en el ejemplo expuesto, que hacerlo en una zona poco definida y con características iniciales también poco definidas. Por ejemplo, busco piso en Barcelona, entre 70 y 100 m². Sí considero imprescindible acotar el margen presupuestario disponible, teniendo en cuenta que al precio de mercado del piso, hay que añadir impuestos, gastos de notario, hipoteca, etc, lo que puede suponer fácilmente hasta un 10% más.