Hipotecas increíbles

De nuevo me encuentro de narices con la especulación inmobiliaria llevada al límite. Hoy he visitado, mejor dicho no he visitado ya que en estos casos no tenemos acceso a las viviendas, un piso en Sabadell, que por lo que parece se ha adjudicado o se va a adjudicar el banco. Se trata de un bloque de viviendas, originalmente de VPO, de calidad media-baja, sin ascensor en un barrio periférico de la ciudad; la vivienda, situada en planta baja a nivel de la calle, o sea a la vista de todo el que pasa por la calle, tiene una superficie construida incluyendo elementos comunes de 77 m², es decir, unos 62 m² útiles. Una vez realizado el estudio de mercado, obtenemos un precio de venta de cerca de 83.000 €, a razón de 1.339 €/m² útiles aproximadamente.
Hasta aquí, todo "normal", entendiendo como normalidad la coyuntura actual de precios a la baja y la escasa cantidad de pisos que se venden, menos aún de estas características.
Lo interesante viene ahora: resulta que disponemos de la tasación anterior realizada también sin visita interior de febrero de este año, o sea hace tan solo 8 meses, por un valor de 127.000 € aproximadamente, con la misma superficie empleada, o sea, a 2.048 €/m² útiles, o lo que es lo mismo, casi un 53 % superior al valor actual. Bien, podríamos discutir si la tasación actual es demasiado conservadora, o si la anterior era demasiado arriesgada. Pero no importa, porque resulta que en la nota simple registral que empleamos para hacer la tasación, consta una hipoteca concedida en septiembre de 2.008 de 242.000 €, repito, DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL EUROS, dicho de otra forma, más de 40.000.000 de pesetas, lo que equivale a 3.900 €/m² útiles más o menos, casi 650.000 ptas/m².
¿Quién valoró el piso en esa cantidad? ¿O es que el banco concedió una hipoteca independientemente del valor de tasación?
La culpa es del mercado, dirán algunos: si los precios son estos y necesitas un piso, lo pagas y punto. Creo que a poco que investiguemos veremos que el año 2.008, ya metidos en plena crisis inmobiliaria, este piso no tenía ese valor, es más creo que nunca lo ha tenido.
Entonces, ¿quién o quiénes son los culpables, o mejor dicho los responsables de este desaguisado, que me imagino habrá dejado en la ruina de por vida a una familia?
En mi opinión, creo que todos tenemos parte de responsabilidad (me incluyo como tasador, ya que aunque la tasación inicial no era mía, me podría haber pasado en otro caso, aunque no tengo noticia de ningún caso parecido):
1. El vendedor (comercial o propietario), todos los vendedores, cuando ponen un precio desorbitado, procurando sacar mayor beneficio que el vecino, si puede.
2. El comprador, al pagar un precio fuera de toda lógica, pudiendo presionar al vendedor, buscando otros pisos más económicos.
3. El tasador al dar un valor, de nuevo fuera de toda lógica, con mayor respobsabilidad en este caso, dado que se le supone mayor conocimiento del mercado.
4. El banco, al otorgar una hipoteca de alto riesgo, teniendo en cuenta las características del piso en cuestión y su precio, puesto que es su trabajo valorar dicho riesgo, para lo cual dispone de una tasación que debería haber leído desde el principio hasta el final y no haberse quedado sólo con el valor de tasación. Si lo hubiera hecho así, habría visto que el edificio no tiene ascensor, que está situado en una zona periférica, con pocos servicios y de transporte público deficitario y que el valor de tasación era excesivo.
5. El notario, ya que aunque su trabajo no es conocer los valores de venta de los pisos, dada su experiencia en otras operaciones, podría haber advertido la locura del valor de tasación, así como de las cuotas que tendría que asumir el comprador hasta el año 2.048, sin falta.
De nuevo, un tasador independiente podría haber reconducido la situación desde el inicio del proceso y podría haber evitado un desenlace previsiblemente dramático.

Esto me lo tienes que valorar en ........ €

Parece que algunos siguen sin entender cuál es la función del tasador. Hace unos días, fui a valorar una vivienda adosada con jardín, de pocos años de antigüedad, en buen estado, soleada, en una población cercana a Barcelona. En principio, y aún teniendo en cuenta el estado actual del mercado inmobiliario no parecía un caso problemático. La cuestión es que al recibirme el hermano del propietario, después de darme los buenos días, me soltó de buenas a primeras (textual): "Me ha dicho mi hermano que tienes que tasar la casa en 700.000 €". Naturalmente puse cara de póquer, por razones evidentes, ya que los tasadores tenemos "prohibido" comentar el valor de los inmuebles que tasamos con la propiedad, entre otras cosas porque hasta que no se realizan todas las comprobaciones y el correspondiente estudio de mercado, no podemos estar seguros del valor final de la tasación; incluso después de terminado el trabajo estamos a expensas del departamento de validación, que podría tener un criterio distinto del nuestro o una base de datos más ajustada que nos podría hacer reconsiderar el valor.
Lo cierto es que la casa se valoró en alrededor de 500.000€, por lo que intuyo el estado de cabreo del propietario.
A raíz de este incidente, más habitual de lo que pueda parecer, se suscitan varias reflexiones:
¿En qué piensa esta persona que consiste mi trabajo? ¿Por qué cree que me desplazo hasta su casa, realizo un croquis para comprobar la superficie, realizo un estudio de mercado y cobro unos honorarios por ello, si el trabajo ya me lo ha hecho él?
El hecho es que yo trabajo para una empresa de tasaciones que a su vez trabaja para las entidades bancarias estableciendo el valor de los inmuebles según estrictos criterios normativos. Y ese valor es básico en el proceso de concesión de las hipotecas, pero no es un valor arbitrario a gusto del consumidor, sinó un límite de garantía que el prestamista debería tener muy en cuenta a la hora de prestar dinero a sus clientes. Otra cosa, es el uso que la entidad bancaria haga de ese valor; o sea, a partir de aquí, termina mi trabajo y la entidad bancaria puede hacer con ese valor lo que le venga en gana. Pero mi trabajo es el que es, y la actitud de esta persona la sentí como una falta de respeto hacia mí.
Lo cierto es que no es la primera vez que me ocurre, pero nunca de forma tan flagrante.

Otra de superficies

De nuevo, otra de metros. Como ya he comentado en otro lugar, los valores de tasación se calculan sobre los metros cuadrados comprobados, a través de un croquis del inmueble en cuestión. A los que somos del "ramo" nos parece lo más natural del mundo, y así es como se realizan las tasaciones, diría yo que en todo el mundo.
Parece lógico entonces que cuando uno compra un piso se informe de la superficie real de lo que va a comprar. Normalmente los agentes nos dan una superficie redondeada, siempre sin decimales, lo cual ya nos haría sospechar de su precisión. Habitualmente nos dicen 60 m², o 75, por ejemplo, y casi siempre insisten en que se trata de superficie útil, como si el calificativo de útil fuera garantía de algo. Lo cierto es que, salvo honrosas excepciones, los comerciales no comprueban las superficies, a lo sumo nos dicen que es lo que pone en las escrituras. Cualquier tasador sabe que de lo que ponen las escrituras a la realidad suele haber un buen trecho; muchas veces ni siquiera se especifica si es superficie útil, construida o construida con comunes. Entre una y la otra puede haber diferencias de más del 25%, margen de error demasiado alto y que puede solucionarse dibujando un croquis, o al menos midiendo distancias interiores, multiplicándolas y sumándolas, si uno no sabe dibujar, cosa que puede comprenderse tratándose por ejemplo de alguien que tenga formación de derecho o economía.
Ciertamente cuando uno busca piso se interesa por aspectos importantes como la luminosidad el nivel sonoro del entorno, la calidad aparente de los materiales, el número de estancias o incluso el tamaño de las mismas, pero no de forma "científica", como sería fácil de comprobar, sinó a vista, o sea la sensación que produce al verlas.
Todo esto no lo digo de forma gratuita sinó que tengo pruebas. Conforme aumenta mi experiencia, tengo más claro que las inmobiliarias deberían contar con un profesional técnico que sea capaz de comprobar superficies y también valorar los aspectos técnicos que una persona poco avezada no alcanza a conocer debido a su formación en otros campos.

El tamaño de los "parkings"

Parking, párquing, parquin, garaje, aparcamiento, cochera,...... a mi me gusta más llamarlo garaje. En fin a lo que iba, las medidas de las plazas de garaje.
Cuando hacemos una prospección por los distintos buscadores inmobiliarios para valorar plazas de garaje, intentamos seleccionar aquellas muestras que nos aporten mayor información, en este caso, es importante conocer sus medidas. Algunos de los anuncios de los pisos no aportan las medidas siquiera aproximadas, otros directamente falseadas;
podemos comprender que quien publica el anuncio no sea muy ducho en la medición de superficies. En el caso de los garajes, es más difícil de justificar no aportar las medidas de ancho y fondo, que se obtienen con una sencilla cinta métrica de la que todos disponemos. Pero lo curioso del caso es que recientemente he encontrado que en las escasas ocasiones en que alguien aporta dichas medidas, siempre son exactas: 2,0 x 5,0 m; 3,0 x 4,0 m; a lo sumo 2,5 x 5,0 o similares., cuando la realidad es que cuando mides una plaza real nunca obtienes datos exactos, como es lógico. Será que tomamos las medidas "a ojo", contando zancadas, o a palmos. El caso es que puede resultar más práctico cuando dicen plaza para Opel Corsa, Ford Focus, o Golf.


Vamos que tomar un par de medidas e incluso alguna fotografía podría ayudar a los tasadores pero también a los compradores y nos ahorraríamos muchas llamadas para recabar dicha información, antes de decidirnos a comprar una plaza de 3 x 4 que luego resulta ser de 2,23 x 3,88 con una columna a un lado y una puerta al otro y no podemos meter nuestro Citroën C4 ni para atrás.