La compra emocional

Estos días pasados, en dos ocasiones diferentes me he encontrado con una reflexión interesante, la llamada compra emocional, entendida como aquella que nos entra "por los ojos" como me comentaba una agente comercial. Los tasadores ponemos precio a los inmuebles a partir de un estudio de mercado del que obtenemos un precio medio que aplicamos a la superficie, ya sea útil, construida o construida con comunes, dependiendo de los criterios de la empresa. Creo que no es muy complicado de entender y es un sistema que nos permite comparar precios de diferentes inmuebles que nos puedan interesar, ya que normalmente se trata de la inversión más alta que haremos en nuestra vida (los que no somos rico, claro está). Sin embargo, la mayoría de compradores, como voy constatando a lo largo de mi experiencia, desconoce el dato más importante que nos permitiría esa comparación: la superficie útil o construida, terrazas, etc. Cuando a alguien le gusta un piso por sus acabados o instalaciones, por sus vistas, su situación, terrazas, ascensor, etc, siendo esos factores importantísimos, lo que le interesa es su precio final, cosa perfectamente lógica, pues nadie se compraría un piso o una casa que no pueda pagar, ¿verdad? Sin embargo, la comparación, una vez tenemos algunos candidatos, se produce en valor absoluto, y no en valor relativo a los metros cuadrados disponibles, lo que nos puede llevar a pagar mucho más de lo que "vale" ese piso e incluso nos puede impedir una posible negociación dado que no sabemos en qué punto del mercado nos encontramos.
De hecho he constatado en ocasiones verdaderas barbaridades en cuanto a la superficie que nos dice el comercial de turno que tiene la vivienda, por no haber confeccionado un croquis orientativo (es muy sencillo y lleva muy poco tiempo).
Luego vienen los problemas cuando la tasación no alcanza el valor que el comprador está dispuesto a pagar, ya que está completamente fuera de mercado, y no puede concederse la hipoteca que necesita el comprador.

Mi estilo

Algunos clientes me preguntan cuál es mi estilo, cómo son mis proyectos; es decir, si utilizo obra vista, cubierta inclinada o plana, moderno o clásico, o si me parezco a tal o cual arquitecto.
Bien, la respuesta es sencilla y a la vez compleja. Es decir, diría que no tengo un estilo definido, en el sentido de mediatizar los proyectos desde el inicio con una serie de tics, o materiales, o esquemas predefinidos, etc, si ello se entiende en sentido positivo. Mi manera de proyectar tiene mucho que ver con mi forma de entender la arquitectura. Mi trabajo va dirigido a las necesidades de las personas, no a un mercado invisible que aceptará cualquier cosa que se le proponga; trato de saber qué es lo que el cliente desea, antes de empezar a dibujar. Desde mi punto de vista, los materiales a emplear surgen por sí mismos durante el desarrollo del proyecto, para adaptarse a las distintas necesidades y preexistencias. De ahí que cada proyecto sea distinto. Unos proyectos demandan un desarrollo en una sola planta, otros requieren elevarse para mejorar las vistas o por imposición de la pendiente del terreno; en otros casos optamos por cubiertas planas para aumentar la superficie aprovechable si el terreno es muy pequeño; la orientación de las fachadas requerirá unas veces ventanales amplios para aprovechar la insolación, o pocas y reducidas aberturas si no es fasvorable.


En definitiva, el estilo no es un dato de partida, sino el resultado del buen desarrollo del proyecto. Será tanto mejor cuanto más contento quede el cliente no solo con el proyecto, sinó con el funcionamiento de la vivienda a lo largo de las diferentes estaciones del año y sus prestaciones en cuanto a sostenibilidad.

LA CASA NATURAL

(publicado en la
revista ATHANOR, en 1.999)

La vivienda en general, y los diversos componentes que la equipan, en particular, nos distancian progresivamente de la naturaleza. Esta frase encierra únicamente la descripción de un hecho; no implica ningún tipo de connotación despectiva o negativa hacia la necesidad humana de protegerse de la naturaleza.

El cuerpo humano (sobre)vive bajo unas ciertas condiciones climáticas, cuyos límites, aunque pueda parecer lo contrario, son bastante amplios y que normalmente esquematizamos en el llamado ábaco psicrométrico*. Sin embargo, existe una zona relativamente reducida de ese diagrama donde nos encontramos a gusto, sin necesidad de modificar las condiciones de temperatura y/o humedad. Cuando las condiciones climáticas particulares, se salen de esa zona, recurrimos a algún medio artificial (energético) o natural (no energético) para recobrar el confort. Existen múltiples sistemas naturales para devolver a la zona de confort las condiciones de la mayor parte de ese diagrama, siempre y cuando el proyecto venga precedido o acompañado de una profunda reflexión de las particularidades del clima local, y de una correcta aplicación y diseño de esos sistemas de control climático natural.

El desarrollo de la técnica pone a nuestro alcance diversos sistemas energéticos, o instrumentos de corrección y control climático, de un manejo relativamente sencillo y que únicamente hay que conectar a una toma de corriente, de agua o de gas. Colocamos uno o varios termostatos estratégicamente y con un sencillo panel de control o mando a distancia, podemos olvidarnos de las condiciones exteriores. Hemos creado un clima artificial en nuestro espacio habitable, completamente indiferente al clima y al entorno.

Ya no hace falta abrir o cerrar ventanas, contraventanas o cortinas, para caldear la casa o crear corrientes de aire que la refresquen, ya no hace falta salir al exterior para saber qué tiempo hace y actuar en consecuencia. Ahora podemos crear nuestro propio microclima, independientemente del entorno natural, es decir, sin contar con él, sin necesidad de aprovechar los recursos que nos ofrece.

Sin embargo, esos instrumentos consumen mucha más energía de la necesaria; una casa hermética, excesivamente aislada, no transpira, no ventila lo suficiente y por lo tanto el aire en el interior es más insano que en el exterior, incluso en plena ciudad; los aparatos eléctricos producen campos electromagnéticos que afectan directamente a nuestra salud, pudiendo causar graves enfermedades; la gran mayoría de los productos sintéticos, como barnices, pinturas, revestimientos plásticos, etc, emiten compuestos tóxicos que también pueden afectar a nuestra salud, ya que tienen un efecto acumulativo; esos mismos materiales no son reutilizables ni reciclables y su producción y eliminación comportan serios problemas medioambientales.

A pesar de que todos esos defectos podemos encontrarlos sin grandes dificultades en muchas de las viviendas actuales, incluso en las llamadas “de alto standing”, no por ello hemos de renunciar a una casa natural. Para ello caben dos alternativas: la una es recurrir a alguna de las promociones de viviendas “ecológicas” que empiezan a aparecer en el mercado inmobiliario, y analizarla en profundidad para comprobar la adecuación de su denominación con lo que nosotros entendemos por casa “ecológica”. La otra consiste en ponerse en contacto con un estudio de arquitectura bioclimática (que tampoco abundan) y solicitar un proyecto a la medida de nuestras necesidades y que no se salga de nuestro presupuesto. Con esta segunda opción, controlaremos todo el proceso de creación de nuestra casa, a la distancia que elijamos de la naturaleza, sin renunciar al confort que todos exigimos, y por descontado sin gastarnos más dinero; incluso a la larga, nos saldrá más económica por el ahorro energético que conlleva un buen diseño bioclimático.

Desde los refugios improvisados con pieles de animales o ramas de árboles, hasta las viviendas inteligentes, de última generación, media un abismo en el que se han ido introduciendo mejoras en la calidad de vida de los usuarios. De hecho, el concepto que nos empuja a mejorar nuestro hogar, sigue siendo el mismo, después de miles de años de experimentación: protegernos de la naturaleza.

No hay una gran diferencia conceptual entre meternos en una cueva cuando aprieta el sol y el empleo de un mando a distancia que controla persianas, aire acondicionado, ventiladores, etc, o incluso la automatización total de la vivienda. Entre estos dos ejemplos límite, sin embargo, existe un amplísimo abanico de posibilidades para una vivienda más o menos confortable. Cuanto más nos alejemos del primer límite, más fácilmente podemos perder el nexo con el entorno natural.

Pero eso no quiere decir que una casa natural (o ecológica, sostenible, bioclimática, o como queramos llamarla o definirla), deba consistir en una cueva natural sin más. Entre esos límites que acabamos de definir, podemos marcar otros sublímites en que movernos, partiendo de la vivienda que ofrece el mercado inmobiliario, (que es donde en principio nos moveremos, si queremos acceder a una vivienda) y dentro de ellos podemos conseguir una casa más o menos natural, dependiendo de nuestro propio grado de exigencia.

Hasta hace unos cincuenta años, el ámbito de la construcción de viviendas se regía por criterios de disponibilidad de materiales en las cercanías y por la confianza en las soluciones constructivas tradicionales que se habían ido perfeccionando a lo largo del tiempo. Existían muy pocos materiales para la construcción: piedra, tierra, yeso, cal, madera, cerámica, y pocos más. La combinación adecuada de esos materiales resolvía con elegancia y economía de medios todas las exigencias de calidad de una vivienda media. Pero la vida moderna ha elevado considerablemente el nivel esas exigencias, lo que ha empujado a la industria de la construcción a la creación y desarrollo de nuevas técnicas y materiales para cubrirlas adecuadamente.

De un tiempo a esta parte, sin embargo, el proceso constructivo se ha empobrecido mucho, debido a la generalización de soluciones constructivas que emplean materiales prefabricados, sea cual sea el clima del lugar. Existen ahora cientos de materiales nuevos, especializados cada uno de ellos en una función diferente.

En este proceso hemos dado un salto cualitativo importante, en cuanto a que los materiales prefabricados permiten un mayor control de su calidad y de su uniformidad y algunos de ellos permiten creaciones insospechadas en otras épocas.

Sin embargo, el empleo de materiales de calidad, no significa que obtengamos una construcción de calidad. En el diseño de una vivienda, por sencilla que sea, intervienen múltiples factores a tener en cuenta, que la construcción tradicional había ido solucionando generación a generación. En el momento en que aparecen nuevos materiales y técnicas constructivas, éstas deben emplearse con precaución y bajo la atenta mirada y la reflexión de un experto que sea capaz de seleccionar aquellas técnicas o materiales adecuados, de entre los que ofrece el mercado, y conjuntarlos, sin perder las cualidades de esa vivienda tradicional, que con muchos menos materiales era capaz de proporcionar entornos agradables, saludables, confortables y sostenibles con un gasto moderado de energía y adaptados a su entorno sin dificultad.

Los materiales que se emplean provienen en su mayoría de la naturaleza, pero siempre sufren algún tipo de transformación hasta llegar a su colocación en obra. Hasta el punto de existir algunos materiales sintéticos, creados en laboratorio, que nada tienen que ver con la naturaleza. Incluso la construcción tradicional, transformaba en mayor o menor grado los materiales naturales que utilizaba; por ello, no debemos ser excesivamente puristas a la hora de obtener una vivienda natural, ya que podríamos caer en la trampa de volver a la cueva.

Sin embargo, no debemos despreciar los avances de la técnica para mejorar nuestro hábitat, siempre y cuando, su empleo no comprometa la salud de los ocupantes y las personas que trabajan con ellos, y no hipoteque los recursos naturales no renovables. La información es la clave para no perderse en ese maremágnum de técnicas y materiales con etiquetas ecológicas, muchos de ellos sin duda válidos, pero que requieren un análisis de su adecuación a cada caso particular y que sólo un experto arquitecto puede realizar.

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* El ábaco psicrométrico consiste en una gráfica que relaciona temperatura ambiente seca, humedad relativa del aire y vapor de agua contenido en el aire. A través de estudios estadísticos, se determina una zona llamada de confort, en la que un porcentaje significativo de la población manifiesta encontrarse a gusto. Es un instrumento imprescindible para el estudio de la arquitectura bioclimática.

Alfredo García / Ascensión Monedero

La figura del tasador de inmuebles.
Desde hace unos días he estado leyendo en algunos blogs cometarios sobre la figura del tasador. Unos muy negativos, otros más favorables. Por un lado hay quien añora los viejos tiempos, en los que el tasador era recibido con todos los honores para facilitarle el trabajo y darle una buena impresión, con la casa limpia y recogida, y un café en la mesa. Se consideraba al tasador como una pieza importante en el proceso de obtención de una hipoteca, ya que las hipotecas se basan en el valor de la tasación, se trataba de mostrar todos los aspectos favorables de la vivienda y se procuraba "caer bien" al tasador. Además, se consideraba importante su opinión, puesto que nos daba una idea del valor real del piso. Hoy en día, sin embargo, el tasador se ha convertido en un elemento molesto, totalmente desprestigiado, a quien hay que explicarle cuánto nos ha costado el piso para que nos lo valore un 30% más y que el banco nos dé la hipoteca. Si es necesario, se le miente descaradamente diciéndole que "la semana pasada se vendió un piso igualito que el nuestro por x miles de euros", se le persigue durante la visita para que acabe cuanto antes y se le dicen los metros que tendrá el piso, así a ojo de buen cubero, que no hece falta medirlo, porque ya lo pone en la escritura.
Como siempre digo, la virtud está en el término medio (creo que también lo dijo Aristóteles antes que yo). Así que yo no espero que me reciban con ofrendas, pero tampoco que me echen a patadas (en sentido figurado, claro, nunca hasta ahora me han echado a patadas de ningún sitio). Una de las posibles causas de este desprestigio es la reciente época de expansión inmobiliaria sin límite donde todo valía. Los inmuebles se compraban a precios cada vez mayores sin valorar si realmente valían lo que se pagaba por ellos; el único análisis era "si no puedo pagarlo, lo vendo con una revalorización importante que me cubre las espaldas". Así ha sido durante unos años, donde el más pintado compraba sobre plano una casita en la playa, de la que sólo pagaba una entrada y antes de edificarse ya la había vendido un 30% más cara. Las valoraciones, muchas veces tenían en cuenta esa revalorización prevista y por tanto, las tasaciones se acercaban al valor de compra real. Sin embargo, del mismo modo, cuando el mercado empezó a dar síntomas de agotamiento, según mi experiencia ya en el año 2.006, las tasaciones deberían haber considerado (nosotros así lo hicimos) esa "revalorización", ahora en sentido negativo, con lo que el valor de tasación empezó a caer respecto al precio de compra. Ese desfase, como es lógico, es muy variable de unas zonas a otras, pero con el paso de los meses se ha agrandado de forma importante. Por eso creo que los agentes intervinientes en el proceso de compraventa deberían tener en cuenta los valores de tasación, y tomarlos como referencia en las próximas transacciones, en lugar de despotricar contra el tasador y buscar una nueva tasación más "conveniente".

Asesoramiento en la compra de vivienda

Cuando necesitamos comprar algo, vamos a la tienda o al portal de internet y lo compramos; existen múltiples maneras de informarse de las características de los productos que necesitamos, de su coste y todo lo relacionado con ello, de manera que habitualmente realizamos la compra sin ayudas. Pero cuando el coste no es despreciable en relación a nuestros ahorros o ingresos, necesitamos ayuda, alguien que nos informe y nos ofrezca un producto a nuestra medida.

Necesitas comprar una vivienda. No es un capricho (o sí, también vale). Seguramente una de las decisiones económicas más importantes que acometerás en tu vida. No te la puedes jugar. Puedes acudir a una empresa inmobiliaria, donde te ofrecerán una serie de pisos que tienen en cartera esperando que alguno se adecúe a tus necesidades, y confiando en una venta rápida y sin problemas. Su éxito está en satisfacer su cuenta de resultados, o sea, vender cuantos más pisos mejor para llevarse su comisión, con el menor esfuerzo por su parte. También puedes acudir a un portal de internet, donde verás los mismos pisos que te ofrece el comercial y los de todos los demás comerciales y particulares. En ambos casos, te ofrecerán una información básica suficiente para conocer el estado general del mercado inmobiliario en la zona donde pretendes comprar. Pero cuando te intereses por uno de ellos, podrás concertar una visita, previa entrega de tus datos al comercial de turno que te incluirá en su base de datos, pero no intentes profundizar sobre si los metros indicados son úitles o construidos, si incluyen la terraza o si hay derramas pendientes en la comunidad, menos aún cómo es la estructura del edificio y si está en buen estado, no le pidas un croquis ni una información veraz sobre las cargas o la cédula de habitabilidad; no conseguirás nada de eso. Pero además ten en cuenta que difícilmente el primer piso que veas será el tuyo, tendrás que visitar otros diez, veinte o más pisos para poder comparar y elegir en condiciones.

Puedes prescindir del comercial o agente inmobiliario, pero ¿De dónde sacas el tiempo para buscar, llamar, preguntar, concertar una visita, tomar fotos, tomar medidas para ver si te caben los muebles, reunir los datos que te faciliten, hacer un comparativo, volver a visitar, dar una vuelta por el barrio, pedir notas simples al registro, ... y eso veinte o treinta veces? O bien acudir a varios comerciales con sus exclusividades para abracar todo el mercado disponible, a cambio de la exagerada citada comisión de venta.

Yo tengo la solución, puedo realizar ese trabajo por tí, filtrar los resultados en un comparativo, concertar visitas por tí y seleccionar las tres o cinco más apropiadas a tus necesidades con información técnica y valoración de primera mano, e incluso negociar el precio. De esta forma sólo tendrás que visitar unas pocas viviendas para tomar la decisión final de forma independiente, ahorrándote un montón de tiempo (y dinero: el tiempo es oro), y todo ello a cambio de unos honorarios pactados de antemano, independientes del valor de venta final. Con el añadido de que mi formación como arquitecto me permite detectar indicios de problemas técnicos en los diferentes inmuebles y por tanto, descartarlos de la selección.

Yo no tengo pisos en cartera, mucho menos exclusividad. Tengo experiencia en valoraciones y puedo seleccionar aquellos que se adecúen a tus exigencias de entre todos los del mercado.

Ejemplo:

Buscas un piso de unos 100 m² construidos en el barrio de la Creu Alta de Sabadell, con ascensor, y tu presupuesto es de 300.000€. No importa su estado, siempre que la reforma no supere el presupuesto inicial.

Yo puedo realizar la búsqueda por tí, visitando varios pisos de características similares, hablando con los comerciales sobre el precio, su posible negociación, la forma de pago, etc., tomando fotografías y medidas para dibujar un croquis y comprobar las superficies reales. Realizo un informe escrito, nos reunimos, lo comentamos y concertamos nuevas visitas para que veas los pisos y decidas con toda la información ya filtrada a tu alcance.

Honorarios por este trabajo: 2.500 €. Cada caso tendrá que valorarse individualmente ya que no es lo mismo explorar en un mercado reducido en una zona concreta como en el ejemplo expuesto, que hacerlo en una zona poco definida y con características iniciales también poco definidas. Por ejemplo, busco piso en Barcelona, entre 70 y 100 m². Sí considero imprescindible acotar el margen presupuestario disponible, teniendo en cuenta que al precio de mercado del piso, hay que añadir impuestos, gastos de notario, hipoteca, etc, lo que puede suponer fácilmente hasta un 10% más.

Asesoramiento en la venta de una vivienda.

Necesitas vender tu vivienda; acudes a una inmobiliaria de la zona. Lo primero que te ofrecen es la venta de tu piso en poco tiempo y a un precio muy interesante. A cambio te piden exclusividad y una comisión "razonable" del 3%, cuando no del 5%, como se hacía hasta hace muy poco. Te pedirán una copia de la escritura y a lo sumo, el último recibo del IBI, firmas un contrato que no tienes tiempo de leer y lo dejas todo en sus manos, te olvidas del tema, piensas que ellos se encargan de todo. En definitiva, crees que son los profesionales adecuados y no tendrás problemas.
Sin embargo, muchas veces, nos encontramos con “profesionales” que no son tales: no se nos ocurre pedirles el carnet de API, o similar que acredite sus conocimientos o su experiencia.
El resultado, puede ser que al cabo de unos meses no hayan vendido tu vivienda, te llamen para rebajar el precio, puesto que nadie se interesa por ella, manteniendo la exclusividad y a ser posible el importe total de la comisión sobre el precio inicial.
Durante este tiempo, creías que se habrían tomado la molestia de leerse las escrituras para comprobar que no tienen cargas (hipotecas, embargos,...), que habrían preparado un informe de la vivienda con fotografías, planos, descripción de la vivienda y el entorno, comprobación de superficies, ... y que lo habrían publicitado en varios medios: internet, revistas especializadas, diarios. Pero resulta que apenas ha habido personas interesadas, por varias razones: las fotografías de la vivienda no eran buenas, con poca luz, realizadas de forma rutinaria, para mostrar un salón desordenado, una cocina con la olla puesta al fuego, los platos sin recoger, el baño con las toallas mal colgadas, la alfombrilla arrugada y una terraza donde sólo se ve al aparato de aire acondicionado, la bicicleta y estante lleno de trastos; además, el comercial no ha sabido concretar la superficie real a quien se ha interesado por teléfono: tiene tres dormitorios, un baño un aseo, sesenta metros según la escritura,.......
Cuando por fin alguien se ha interesado y ha concretado una visita, resulta que nos avisan sin tiempo de recoger la casa, ni dejar el perro con un vecino para que no distraiga la atención o asuste a los extraños.
En definitiva, no han hecho el trabajo que cabría esperar de un profesional. Visto así, y de hecho es lo que ocurría hasta hace muy poco, cualquiera con un poco de labia se convertía en un comercial de éxito, cualquier piso se vendía en menos de un mes (“si no da hoy la paga y señal, esta tarde viene una pareja con el dinero en efectivo”, a veces incluso era cierto). Un comercial podía vender dos pisos en un mes (o más), a 210.000 €, llevándose la mitad de la comisión del 5% (el resto para la inmobiliaria o la franquicia), o sea, a razón de 10.500 € al mes.
Estoy convencido que por ese precio, se podría haber elaborado un informe de calidad, con fotografías más “profesionales”, con un croquis a escala, comprobando e informando de la superficie útil y construida, y de las terrazas si existen, solicitar una nota simple al registro para comprobar el estado de cargas, etc, y realizar una descripción más o menos técnica del edificio, y no sólo decir si es de obra vista o si tiene ascensor, cosas evidentes que cualquiera puede ver en la primera visita, solicitar cédula de habitabilidad si estuviera caducada, ...etc.

Mi propuesta es la siguiente:
Como arquitecto y tasador experimentado, tengo los conocimientos suficientes para realizar un preciso informe de la vivienda (casa aislada, adosada, piso, local, etc), con inclusión de croquis, fotografías, planos de situación, copia de escritura, cédula de habitabilidad, etc. con una recomendación del precio razonable de venta a solicitar, todo ello a un precio fijo pactado inicialmente, sin sorpresas, independiente del valor final de venta, y sin exclusividad. Con este informe, podrá seleccionar y filtrar de antemano algunas visitas que no buscan lo que estamos ofreciendo, ahorrando trabajo al “comercial”, por lo que podrá negociar con él una rebaja de su comisión o incluso prescindir de cualquier intermediario.
Creo que no es justo cobrar un porcentaje del valor de venta del inmueble sólo por abrir el piso a los interesados (aunque sea 100 veces) y decirles que tiene unos 80 metros, una terraza con vistas, tres dormitorios y ascensor y no saber responder si la estructura es de hormigón o de muros de carga, o si esas fisuras que hemos visto al entrar ya están estabilizadas o tendremos que reparar el edificio entero.
Por eso, como profesional liberal, ofrezco mis conocimientos a través de un informe técnico, a un precio tasado.

Ejemplo:
Piso de 100 m² construidos.
- Visita previa de reconocimiento. Toma de fotografías y mediciones.
- Realización de croquis y cálculo de superficies útiles y construidas y terrazas.
- Toma de fotografías, si es necesario en segunda visita, con el piso en condiciones.
- Realización de informe técnico, con valoración de mercado, y circunstancias de mercado observadas, descripción del entorno, del edificio y del piso, fotografías, croquis.
- Precio: 250 €.