Asesoramiento en la compra de vivienda

Cuando necesitamos comprar algo, vamos a la tienda o al portal de internet y lo compramos; existen múltiples maneras de informarse de las características de los productos que necesitamos, de su coste y todo lo relacionado con ello, de manera que habitualmente realizamos la compra sin ayudas. Pero cuando el coste no es despreciable en relación a nuestros ahorros o ingresos, necesitamos ayuda, alguien que nos informe y nos ofrezca un producto a nuestra medida.

Necesitas comprar una vivienda. No es un capricho (o sí, también vale). Seguramente una de las decisiones económicas más importantes que acometerás en tu vida. No te la puedes jugar. Puedes acudir a una empresa inmobiliaria, donde te ofrecerán una serie de pisos que tienen en cartera esperando que alguno se adecúe a tus necesidades, y confiando en una venta rápida y sin problemas. Su éxito está en satisfacer su cuenta de resultados, o sea, vender cuantos más pisos mejor para llevarse su comisión, con el menor esfuerzo por su parte. También puedes acudir a un portal de internet, donde verás los mismos pisos que te ofrece el comercial y los de todos los demás comerciales y particulares. En ambos casos, te ofrecerán una información básica suficiente para conocer el estado general del mercado inmobiliario en la zona donde pretendes comprar. Pero cuando te intereses por uno de ellos, podrás concertar una visita, previa entrega de tus datos al comercial de turno que te incluirá en su base de datos, pero no intentes profundizar sobre si los metros indicados son úitles o construidos, si incluyen la terraza o si hay derramas pendientes en la comunidad, menos aún cómo es la estructura del edificio y si está en buen estado, no le pidas un croquis ni una información veraz sobre las cargas o la cédula de habitabilidad; no conseguirás nada de eso. Pero además ten en cuenta que difícilmente el primer piso que veas será el tuyo, tendrás que visitar otros diez, veinte o más pisos para poder comparar y elegir en condiciones.

Puedes prescindir del comercial o agente inmobiliario, pero ¿De dónde sacas el tiempo para buscar, llamar, preguntar, concertar una visita, tomar fotos, tomar medidas para ver si te caben los muebles, reunir los datos que te faciliten, hacer un comparativo, volver a visitar, dar una vuelta por el barrio, pedir notas simples al registro, ... y eso veinte o treinta veces? O bien acudir a varios comerciales con sus exclusividades para abracar todo el mercado disponible, a cambio de la exagerada citada comisión de venta.

Yo tengo la solución, puedo realizar ese trabajo por tí, filtrar los resultados en un comparativo, concertar visitas por tí y seleccionar las tres o cinco más apropiadas a tus necesidades con información técnica y valoración de primera mano, e incluso negociar el precio. De esta forma sólo tendrás que visitar unas pocas viviendas para tomar la decisión final de forma independiente, ahorrándote un montón de tiempo (y dinero: el tiempo es oro), y todo ello a cambio de unos honorarios pactados de antemano, independientes del valor de venta final. Con el añadido de que mi formación como arquitecto me permite detectar indicios de problemas técnicos en los diferentes inmuebles y por tanto, descartarlos de la selección.

Yo no tengo pisos en cartera, mucho menos exclusividad. Tengo experiencia en valoraciones y puedo seleccionar aquellos que se adecúen a tus exigencias de entre todos los del mercado.

Ejemplo:

Buscas un piso de unos 100 m² construidos en el barrio de la Creu Alta de Sabadell, con ascensor, y tu presupuesto es de 300.000€. No importa su estado, siempre que la reforma no supere el presupuesto inicial.

Yo puedo realizar la búsqueda por tí, visitando varios pisos de características similares, hablando con los comerciales sobre el precio, su posible negociación, la forma de pago, etc., tomando fotografías y medidas para dibujar un croquis y comprobar las superficies reales. Realizo un informe escrito, nos reunimos, lo comentamos y concertamos nuevas visitas para que veas los pisos y decidas con toda la información ya filtrada a tu alcance.

Honorarios por este trabajo: 2.500 €. Cada caso tendrá que valorarse individualmente ya que no es lo mismo explorar en un mercado reducido en una zona concreta como en el ejemplo expuesto, que hacerlo en una zona poco definida y con características iniciales también poco definidas. Por ejemplo, busco piso en Barcelona, entre 70 y 100 m². Sí considero imprescindible acotar el margen presupuestario disponible, teniendo en cuenta que al precio de mercado del piso, hay que añadir impuestos, gastos de notario, hipoteca, etc, lo que puede suponer fácilmente hasta un 10% más.

Asesoramiento en la venta de una vivienda.

Necesitas vender tu vivienda; acudes a una inmobiliaria de la zona. Lo primero que te ofrecen es la venta de tu piso en poco tiempo y a un precio muy interesante. A cambio te piden exclusividad y una comisión "razonable" del 3%, cuando no del 5%, como se hacía hasta hace muy poco. Te pedirán una copia de la escritura y a lo sumo, el último recibo del IBI, firmas un contrato que no tienes tiempo de leer y lo dejas todo en sus manos, te olvidas del tema, piensas que ellos se encargan de todo. En definitiva, crees que son los profesionales adecuados y no tendrás problemas.
Sin embargo, muchas veces, nos encontramos con “profesionales” que no son tales: no se nos ocurre pedirles el carnet de API, o similar que acredite sus conocimientos o su experiencia.
El resultado, puede ser que al cabo de unos meses no hayan vendido tu vivienda, te llamen para rebajar el precio, puesto que nadie se interesa por ella, manteniendo la exclusividad y a ser posible el importe total de la comisión sobre el precio inicial.
Durante este tiempo, creías que se habrían tomado la molestia de leerse las escrituras para comprobar que no tienen cargas (hipotecas, embargos,...), que habrían preparado un informe de la vivienda con fotografías, planos, descripción de la vivienda y el entorno, comprobación de superficies, ... y que lo habrían publicitado en varios medios: internet, revistas especializadas, diarios. Pero resulta que apenas ha habido personas interesadas, por varias razones: las fotografías de la vivienda no eran buenas, con poca luz, realizadas de forma rutinaria, para mostrar un salón desordenado, una cocina con la olla puesta al fuego, los platos sin recoger, el baño con las toallas mal colgadas, la alfombrilla arrugada y una terraza donde sólo se ve al aparato de aire acondicionado, la bicicleta y estante lleno de trastos; además, el comercial no ha sabido concretar la superficie real a quien se ha interesado por teléfono: tiene tres dormitorios, un baño un aseo, sesenta metros según la escritura,.......
Cuando por fin alguien se ha interesado y ha concretado una visita, resulta que nos avisan sin tiempo de recoger la casa, ni dejar el perro con un vecino para que no distraiga la atención o asuste a los extraños.
En definitiva, no han hecho el trabajo que cabría esperar de un profesional. Visto así, y de hecho es lo que ocurría hasta hace muy poco, cualquiera con un poco de labia se convertía en un comercial de éxito, cualquier piso se vendía en menos de un mes (“si no da hoy la paga y señal, esta tarde viene una pareja con el dinero en efectivo”, a veces incluso era cierto). Un comercial podía vender dos pisos en un mes (o más), a 210.000 €, llevándose la mitad de la comisión del 5% (el resto para la inmobiliaria o la franquicia), o sea, a razón de 10.500 € al mes.
Estoy convencido que por ese precio, se podría haber elaborado un informe de calidad, con fotografías más “profesionales”, con un croquis a escala, comprobando e informando de la superficie útil y construida, y de las terrazas si existen, solicitar una nota simple al registro para comprobar el estado de cargas, etc, y realizar una descripción más o menos técnica del edificio, y no sólo decir si es de obra vista o si tiene ascensor, cosas evidentes que cualquiera puede ver en la primera visita, solicitar cédula de habitabilidad si estuviera caducada, ...etc.

Mi propuesta es la siguiente:
Como arquitecto y tasador experimentado, tengo los conocimientos suficientes para realizar un preciso informe de la vivienda (casa aislada, adosada, piso, local, etc), con inclusión de croquis, fotografías, planos de situación, copia de escritura, cédula de habitabilidad, etc. con una recomendación del precio razonable de venta a solicitar, todo ello a un precio fijo pactado inicialmente, sin sorpresas, independiente del valor final de venta, y sin exclusividad. Con este informe, podrá seleccionar y filtrar de antemano algunas visitas que no buscan lo que estamos ofreciendo, ahorrando trabajo al “comercial”, por lo que podrá negociar con él una rebaja de su comisión o incluso prescindir de cualquier intermediario.
Creo que no es justo cobrar un porcentaje del valor de venta del inmueble sólo por abrir el piso a los interesados (aunque sea 100 veces) y decirles que tiene unos 80 metros, una terraza con vistas, tres dormitorios y ascensor y no saber responder si la estructura es de hormigón o de muros de carga, o si esas fisuras que hemos visto al entrar ya están estabilizadas o tendremos que reparar el edificio entero.
Por eso, como profesional liberal, ofrezco mis conocimientos a través de un informe técnico, a un precio tasado.

Ejemplo:
Piso de 100 m² construidos.
- Visita previa de reconocimiento. Toma de fotografías y mediciones.
- Realización de croquis y cálculo de superficies útiles y construidas y terrazas.
- Toma de fotografías, si es necesario en segunda visita, con el piso en condiciones.
- Realización de informe técnico, con valoración de mercado, y circunstancias de mercado observadas, descripción del entorno, del edificio y del piso, fotografías, croquis.
- Precio: 250 €.